گرایش به خرید خانه های چند سال ساخت به جای نوساز - زنگ قلاب بافی

به گزارش اعتماد، با نگاهی به فایل های خرید و فروش مسکن در یکی از سایت های آنلاین می توان رشد قیمت ها را نه فقط در فایل های نوساز بلکه در فایل های چند سال ساخت مشاهده کرد. به عنوان مثال؛ هر متر مربع یک واحد 20 ساله 80 متری در منطقه جنت آباد 78 میلیون و 500 هزار تومان قیمت گذاری شده.

این در حالی است که تا یک ماه پیش هر متر مربع از این واحد 70 میلیون تومان نرخ گذاری شده بود. یا هر متر مربع از واحد 12 ساله ای در منطقه تهرانپارس 95 میلیون و 348 هزار تومان نرخ گذاری شده که در توضیحات آن نوشته شده فول بازسازی شده که به نظر می رسد این رقم باید برای خانه ای نوساز در این منطقه در نظر گرفته می شد و این نرخ کمی غیرمنطقی به نظر می رسد، بعلاوه هر متر مربع واحد دیگری در منطقه رودکی با متراژ 88 متر، طبقه سوم و 18 ساله هم 56 میلیون و 818 هزار تومان قیمت گذاری شده که در توضیحات آن نوشته شده آسانسور و پارکینگ هم ندارد، بعلاوه هر متر مربع از یک واحد 85 متری، طبقه اول بدون پارکینگ 22 ساله در منطقه میرداماد 88 میلیون و 235 هزار تومان قیمت گذاری شده است که این رقم هم برای این واحد چند ساله بالاست.

تغییر قیمت مصالح ساختمانی بر ساخت و ساز اثر گذاشت

آنگونه که به نظر می رسد نرخ گذاری های بالا در بخش خانه های نوساز از سوی مالکان و انبوه سازان به علت رشد قیمت ها در حوزه مصالح ساختمانی در سال 1401 روی خانه های چند سال ساخت هم تاثیرگذار بوده. سازمان نظام مهندسی هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان برای سال 1401 را از 6 میلیون و 237 هزار تومان برای ساختمان های یک تا دو طبقه تا 11 میلیون و 54 هزار تومان برای ساختمان های 16 طبقه به بالا در نظر گرفته بود که مسلما نمی بایست هزینه ساخت بیشتر از این ارقام محاسبه می شد.

بیت الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در مورد شرایط کنونی بازار مسکن بر این باور است که طبیعتا افزایش قیمت مصالح ساختمانی که از بالا رفتن تورم در کشور نشات گرفته روی ساخت مسکن نیز اثرگذار بوده. مضاف بر اینکه یکی دیگر از علل افزایش قیمت ها کسری فراوری در سال های گذشته بوده که باعث عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی سال های گذشته شده است.

گرایش مردم به سمت بازسازی خانه های چندساله است

این کارشناس مسکن در ادامه گفت: اینکه مردم این روز ها به سمت خرید خانه های قدیمی و بازسازی آن تمایل پیدا نموده اند به علت پایین بودن قیمت این خانه هاست و همین تفاوت قیمت باعث شده تا گرایش خریداران به سمت این قبیل خانه ها افزایش یابد. هر چند این خانه ها دیگر نو نیستند و سن شان 15 یا 20 ساله شده، اما باز هم قابل تعمیر و سکونت هستند.

ستاریان گفت: یکی از موضوعات مهم حضور تقاضای موثر در بازار است؛ اما قیمت مسکن به مقدار ای رشد داشته که این حضور موثر بسیار اندک شده و تعداد محدودی متقاضی خرید مسکن هستند.

این فعال حوزه مسکن در ادامه گفت: در سال های اخیر شاهد آن بودیم که به جز خانه های بزرگ و لوکس که فاقد مشتری بودند و بازارشان کم رونق شده بود این شرایط به سمت خانه های میانه و کوچک هم تسری پیدا کرد و آن ها هم وارد فاز رکودی شدند.

احتیاج 1 میلیون و 200 هزار واحدی مسکن

ستاریان ادامه داد: البته در دو سال اخیر شرایط کمی بهبود پیدا کرد و تنوع متقاضیان بیشتر از قبل شد و به رغم اینکه در بخش خانه های نوساز معاملات کمتر شده در بخش خانه های چندسال ساخت این معاملات بیشتر از قبل شده است. این کارشناس مالی توضیح داد: یک بخشی از احتیاج بازار جنبه سرمایه گذاری دارد و افراد تنها برای حفظ ارزش پول شان اقدام به سرمایه گذاری در بازار مسکن می نمایند و این قبیل از معاملات هم کم نیستند.

او با اشاره به احتیاج 1 میلیون و 200 هزار واحدی مسکن در کشور گفت: در کنار احتیاج بالای متقاضیان به مسکن متاسفانه اندازه ساخت بسیار محدود بوده و به نظر می آید حدود 300 هزار واحد مسکونی ساخته شده باشد که البته هنوز آمار دقیقی منتشر نشده است با این وجود این روز ها ما با انباشت احتیاج مسکن در کشور روبرو هستیم.

وابستگی بازار مسکن به اندازه تورم عمومی

ستاریان با اشاره به شرایط مسکن در دو ماهه ابتدای سال 1402 توضیح داد: شرایط این بازار در دو ماهه بهار و تابستان به اندازه تورم کل کشور وابسته است و باید دید شرایط مالی در این ماه ها به کدام سمت و سو خواهد رفت. تنها درصورتی که اقتصاد کشور با گشایش هایی همراه و گرایش به آزادسازی ها بیشتر گردد در بازار مسکن هم با افزایش معاملات و رونق بیشتری روبرو می شویم و اگر شرایط مالی همچون سال های گذشته باشد و موضوعات مربوط به کسری بودجه دولت مطرح باشد رکود تورمی در این بازار هم بیشتر خواهد شد.

او در پاسخ به این پرسش که در کشور های دیگر چه اندازه از حقوق و دستمزد افراد صرف هزینه مسکن می گردد، گفت: به رغم اینکه در ایران حدود 70 تا 100 درصد حقوق و دستمزد افراد صرف هزینه اجاره مسکن می گردد و شاهد آنیم که گاهی یکی از افراد شاغل در خانواده کل حقوق خود را بابت اجاره مسکن می پردازد و فرد دیگر خانواده سایر مایحتاج خانواده را تهیه می نماید، اما در سایر کشور های جهان این اندازه برای اجاره ملک در محدوده 10 تا 15 درصد از دستمزد افراد را شامل می گردد.

برنامه ریزی ها در بازار مسکن بلندمدت است

ستاریان گفت: در حال حاضر شرایط به گونه ای است که نمی توان راه حل کوتاه مدتی برای این بازار در نظر گرفت چرا که ساخت مسکن احتیاجمند برنامه ریزی های طولانی مدت است و حداقل زمان برای بهبود نسبی شرایط 10 سال است و ما باید کل اقتصاد را به گونه ای تغییر دهیم تا بتوانیم مشکل مسکن را در کشور حل کنیم چرا که این بازار کاملا با اقتصاد کلان در کشور در ارتباط است.

او اضافه کرد: 95 درصد فراوری مسکن در ایران در اختیار بخش خصوصی است، اما سوال اساسی این است که چرا امروز بخش خصوصی توان فراوری مسکن مورد احتیاج مردم را ندارد؟ پاسخ آن این است که اقتصاد ایران ابزار های مالی کافی و مورد احتیاج بخش خصوصی را در اختیارش نگذاشته و در نتیجه شرایط به این شکل شده که بخش خصوصی امکان فراوری مسکن مورد احتیاج را ندارد.