حق سرقفلی در اجاره مغازه به چه معنا است؟ - زنگ قلاب بافی

بنابراین پاسخ دادن به سؤالاتی نظیر: تعریف صحیح سرقفلی چیست؟ و حق سرقفلی یعنی چه؟ دید بهتری از این معاملات در اختیارتان قرار می دهد.

برای روشن شدن این موضوع مقاله پیش رو را که طی سرفصل های زیر تدوین شده است، مطالعه کنید:

• سرقفلی چیست؟
• حق کسب و پیشه با سرقفلی چه تفاوتی دارد؟
• ویژگی های سرقفلی
• مواردی که باعث فسخ سرقفلی به صورت قانونی می گردد
• مالک جدید

سرقفلی چیست؟

سرقفلی وجهی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مالک پرداخت می نماید. اما همچنان مالکیت مکان تجاری متعلق به مالک باقی می ماند. برای استفاده مستأجر از ملک تجاری، قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد می گردد و اجاره بها توسط مستأجر به مالک پرداخت می گردد.

سرقفلی فقط و فقط برای ملک تجاری کاربرد دارد و شامل املاک مسکونی نمی گردد. هنگام عقد قرارداد، مستأجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی مغازه به مالک می پردازد، که در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می گردد.

اگر صرفاً سرقفلی مغازه ای را خریده اید، در واقع شما مستأجر ملک و دارای حق سرقفلی نیز هستید. لذا باید به مالک اجاره بپردازید. اما مبلغ اجاره بها اندک است. به طور مثال می تواند اجاره یک سال مغازه به میزان اجاره یک ماهی باشد که از کسی که فقط مستأجر است، دریافت می گردد.

در خرید حق سرقفلی باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان اجاره داشته باشد و هم اینکه مستأجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخت نموده باشد. اگر با اتمام قرارداد، مالک دیگر تمایل به تمدید قرارداد نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر بپردازد.

حق کسب و پیشه با سرقفلی چه تفاوتی دارد؟

حق کسب و پیشه یا تجارت، در مورد آن دسته از قراردادهای اجاره مطرح می گردد که پیش از دوم مهرماه سال1376 منعقد شده اند. درواقع حق کسب و پیشه یا تجارت، عنوان قانونی برای حق سرقفلی در معاملات است.

طبق قانون حق کسب و پیشه یا تجارت، وقتی که مستأجر ملک تجاری را اجاره می نماید، با مرور زمان و جمع آوری مشتری، حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستأجر به وجود آمده، که در زمان تخلیه ملک این حق باید به مستأجر پرداخت گردد. اما در سرقفلی مستأجر با پرداخت وجهی به مالک، اصطلاحاً سرقفلی ملک را خریداری می نماید و باید در زمان تخلیه به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد.

با این شرایط مالک فقط هنگامی که یکی از موارد زیر را به طور قانونی اثبات کند، می تواند قرارداد مستأجر را فسخ و ملک را تخلیه کند:

1. تخریب ملک یا بازسازی.
2. مالک برای کسب یا پیشه خود به ملک احتیاج دارد.
3. مالک ملک را برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیکش احتیاج دارد.

در این سه مورد، دادگاه می تواند حکم تخلیه مستأجر را صادر کند. اما مالک نیز موظف به پرداخت کامل مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت است.

ویژگی های سرقفلی

حق سرقفلی مغازه امتیازی است که شما پس از عقد قرارداد سرقفلی مغازه یا واحد تجاری به دست می آورید؛ که دارای ویژگی های زیر است:

• حق سرقفلی از حقوق اقتصادی است و همچون دیگر حقوق اقتصادی قابل معامله، رهن و توارث است.
• تغییر و عدم پایداری
• سرقفلی اجبار قانونی نداشته و با توافق طرفین منعقد می گردد.
• برای انتقال سرقفلی احتیاج به اجازه مالک وجود دارد.
• مستأجر در صورتی که اجازه انتقال داشته باشد، می تواند سرقفلی را با سند عادی منتقل کند.
• اقتصادیات بر درآمد بر عهده مستأجر و اقتصادیات بر اجاره بر عهده موجر است.

مواردی که باعث فسخ سرقفلی به صورت قانونی می گردد

مواردی که اگر رعایت نشوند، منجر به فسخ سرقفلی مغازه یا واحد تجاری می شوند، در زیر به تفصیل ذکرشده اند:

1. انتقال به غیر بدون اجازه مالک ممکن است موجب فسخ قرارداد گردد. اما لغو حق سرقفلی صرفاً با از بین رفتن ملک مورد سرقفلی امکان پذیر است. اگر مستأجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد، اما بخواهد آن را انتقال دهد، ابتدا باید با اظهارنامه به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند، در غیر این صورت مستأجر متخلف شناخته می گردد.
2. اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید گردد و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند کل حق و حقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
3. تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری است. تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. درصورتی که صاحب سرقفلی نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین رفته و مالک ملک می تواند ملک خود را تخلیه کند.
4. عدم پرداخت اجاره بها نیز باعث فسخ سرقفلی مغازه می گردد. صاحب سرقفلی مکلف است هرماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بها از طرف مستأجر نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بها مالک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، برای بار سوم اجاره بها به موقع پرداخت نگردد، مالک می تواند نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه ملک به وسیله دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

مالک جدید

اگر مالک ملکی که سرقفلی آن را خریداری نموده است، آن را به شخص دیگری وا گذار کند، مالک جدید در قبال سرقفلی و قرارداد شما وظایفی دارد که در زیر به آن اشاره شده است:

1. کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجادشده است، پابرجاست.
2. مالک جدید ملک حق وحقوقی بیش از مالک سابق ندارد.
3. مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.

در پاسخ به پرسش سرقفلی چیست؟ می توان گفت خرید سرقفلی مغازه یا واحد تجاری به معنای خرید ملک نیست و در قبال حق سرقفلی باید به مالک ملک اجاره بها پرداخت گردد. اما مبلغ اجاره بسیار کمتر از مبلغی است که برای اجاره یک مغازه باید بپردازید. هم زمان با عقد قرارداد سرقفلی اجاره نامه نیز باید تنظیم گردد. حق سرقفلی ملک در زمان فسخ قرارداد به قیمت روز محاسبه شده و به مستأجر (دارنده حق سرقفلی) توسط مالک پرداخت می گردد.

به این مقاله از خبرنگارن امتیاز دهید.